Wie ein Gutachten entsteht

Die Vorbesprechung und Festlegung der Ziele

Grundlage eines jeden Gutachtens ist ein persönliches Gespräch über Zweck und Ziel der geplanten Bewertung.
Gemeinsam legen wir Ihren individuellen Beratungsbedarf fest.

Zu klären ist vor allem die Frage, ob die Erstellung eines Gutachtens in Ihrem speziellen Fall überhaupt sinnvoll und angemessen ist.

 

Die Erstellung des Gutachtens

Für ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gibt es festgelegte, normierte Berechnungsverfahren, die u.a. in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben sind.
Zur Ermittlung des Verkehrswertes werden in der Regel das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren herangezogen, aus deren gewichtetem Mittel - unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Einflüsse- sich schließlich der Verkehrswert ergibt.
Gegebenenfalls sind auch noch besondere Werteinflüsse und Rechte separat zu bewerten, wie z.B. Nießbrauch- oder Wohnungsrechte, Wegerechte, Zugewinn in Ehescheidungsverfahren, Ermittlung von Erbanteilen zu verschiedenen Bewertungsstichtagen und vieles mehr.

Die wichtigste Grundlage ist die ausführliche Begehung des Bewertungsobjektes.
In diesem Termin wird das Objekt gründlich in Augenschein genommen. Der bauliche Zustand wird fotografisch dokumentiert.

Ferner sind für ein solches "vollwertiges" Gutachten eine Reihe von Erhebungsdaten erforderlich, die nach Möglichkeit vom Auftraggeber bereits zum Ortstermin zur Verfügung zu stellen sind, wie:

 

  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)  
  • Berechnungen der Wohn-, bzw. Nutzflächen  
  • Aktueller Grundbuchauszug  
  • Aktuelle Flurkarte  
  • Behördliche Auskünfte über eventuelle Baulasteintragungen, Wohnungsbindungen, Altlasten, ausstehende Erschließungsbeiträge, sonstige Rechte und Belastungen  
  • Plaungsrechtliche Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks

Sollten Sie nicht alle erforderlichen Unterlagen beibringen können, ist dies kein Problem - wir übernehmen das für Sie.

 

Die Honorierung

Ein solch detailliertes und gerichtsverwertbares Gutachten erfordert einen hohen Arbeitsaufwand.
Die Honorierung erfolgt in der Regel in Anlehnung an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die zwar seit 2009 nicht mehr für die Erstellung von Gutachten bindend ist, die jedoch nach wie vor mit Ihren Honorartabellen eine nachvollziehbare und für beide Seiten faire Abrechnungsbasis darstellt. Das Honorar richtet sich hierbei in erster Linie nach dem Wert des begutachteten Objektes und dem Schwierigkeitsgrad der Ermittlung.  

Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn z.B. keine brauchbaren Unterlagen vorhanden sind und das Objekt zunächst aufgemessen werden muß, um die erforderlichen Basisdaten zu ermitteln.

Vielleicht ist in Ihrem speziellen Fall aber ein solches ausführliches Gutachten gar nicht erforderlich. Wenn Ihnen lediglich an einer Bewertung für interne Zwecke gelegen ist, bei der nicht mit Streitigkeiten unter den beteiligten Parteien zu rechnen ist oder Sie z.B. den Wert Ihrer Immobilie nur zur Vermögensübersicht benötigen, können im Einzelfall auch vereinfachte Bewertungsverfahren angewandt werden.

Auch wenn Sie nur das Gutachten eines anderen Sachverständigen überprüfen lassen wollen oder beim geplanten Erwerb eines Objektes den baulichen Zustand fachmännisch prüfen lassen und die Angemessenheit des Kaufpreise bestätigt haben möchten, kann nach Festlegung des Aufwandes jederzeit vorab über das Honorar verhandelt werden.
Möglich ist beispielsweise auch die Vereinbarung eines Zeithonorars auf der Basis der Zeitaufwandes.

Bedenken Sie, dass ein sorgfältig ausgearbeitetes Gutachten erheblich mehr Geld sparen kann, als es kostet.

 

Der zeitliche Rahmen

In der Regel können wir Ihnen nach Auftragserteilung und Durchführung der gemeinsamen Ortsbesichtigung die Fertigstellung des Gutachtens in 2-3 Wochen garantieren.
In dringenden Fällen lassen sich natürlich auch kürzere Fristen realisieren.

Ausnahmsweise kann sich die abschließende Fertigstellung verzögern, weil einzelne behördliche Auskünfte nicht rechtzeitig eintreffen.